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Das Quartier am ehemaligen Blumengroßmarkt gewann 2020 den Deutschen Städtebaupreis und zeigt, wie Stadtgestaltung und Stadtumbau gelingen können. 
© Foto: Hanns Joosten

Bauen in Berlin: Die Hauptstadt genehmigt sich immer weniger Bau

Die Halbjahreszahlen sind alarmierend: Investitionsklima und Verwaltungsdefizite treiben Stadtflucht an.

Von Reinhart Bünger

Die Zahl der Baugenehmigungen ist in Berlin im ersten Halbjahr gesunken, in Brandenburg dagegen gestiegen. So sollen in der Hauptstadt 9148 Wohnungen entstehen, was rund 29 Prozent weniger genehmigten Bauvorhaben als im Vorjahreszeitraum entspricht. Dies teilte das Amt für Statistik am Dienstag mit – der Tagesspiegel berichtete. In Brandenburg sollen 7260 neue Wohnungen entstehen. Das entspricht rund 19 Prozent mehr als im ersten Halbjahr 2020. Was ist nur in der Hauptstadt los, die seit Jahren einen Wohnungsmangel beklagt (einige sprechen sogar von einer Wohnungsnot, als seien die aktuellen Zeiten mit dem Mai 1945 zu vergleichen)? Fällt der Regierungsantritt von Rot-Rot-Grün gar nicht zufällig mit einer Rückgang der Fallzahlen zusammen? Oder gibt es nicht von Ideologie getriebene Gründe, die in Berlin weiterhin eine Unterversorgung mit bezahlbarem Wohnraum in den kommenden Jahren befürchten lassen? Oder sagen die Zahlen gar nichts aus? Nach dem Motto: Wenn denn keine Bauanträge gestellt werden, kann auch nichts genehmigt werden? Das Bild ist komplex, fast ein Rätsel. Es lässt sich aber auflösen: Defizite in den Bauämtern Der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) sieht als Grund für den Rückgang der Berliner Zahlen eine „immer noch unzureichende personelle und technische Ausstattung der Bauämter“. Diese Defizite bestätigt die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen auf eine entsprechende Anfrage. Zudem seien die „einfachen“ Grundstücke w wie weg. Sprecherin Katrin Dietl benannte als wiederkehrende „Zeitfresser“ in den Bebauungsplanverfahren die Suche nach Flächen: nach Ausgleichsflächen, nach Flächen für die soziale Infrastruktur und die Bewältigung der Verkehrsanbindungen. Ganz offenkundig arbeitet Berlin hier mit einem Defizit vor sich hin, das Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfeldes Finanz- und Immobilienmärkte beim Institut der deutschen Wirtschaft Köln e. V. (IW) so auf den Punkt bringt: „Die Baulandausweisung wird generell schwieriger, hier fehlen auch Kapazitäten in der Stadtplanung.“ Manja Schreiner, Hauptgeschäftsführerin der Fachgemeinschaft Bau Berlin Brandenburg e.V. vermisst nach eineinhalb Jahren Pandemie eine immer noch unzureichende technische Ausstattung: „Fachverfahren, wie z.B. der Bauantrag oder der Antrag zur Einrichtung einer Baustelle können nach wie vor größtenteils nicht von zu Hause aus erledigt werden.“ Wenig Vertrauen in den Standort Corona und Homeoffice im Einklang mit unzureichender technischer Ausstattung seien nur ein nachrangiger Effekt, sagt Susanne Klabe, Geschäftsführerin des BFW Landesverbandes Berlin/Brandenburg: „Wir wissen von unseren Mitgliedsunternehmen, dass sie ihre Aktivitäten insgesamt am Berliner Markt deutlich zurück gefahren haben und statt dessen bereits seit mehr als zwei Jahren verstärkt in Brandenburg und darüber hinaus in anderen Bundesländern aktiv sind. Diese Entscheidung der Unternehmen hängt maßgeblich mit dem Klima zusammen, auf dass die Unternehmen im Berlin für den Neubau treffen.“ Der Präsident der Baukammer Berlin, Ralf Ruhnau, verweist auf „ideologisch geprägte und bremsende Mietendeckeldiskussionen über Monate und Jahre“. Investoren seien ins Umland verdrängt worden. „Bei den Bauherren gibt es darüber hinaus massive Unsicherheiten durch die Wohnungsbaupolitik des Senats, die sich im Mietendeckel manifestiert, aber auch dadurch, dass sich zwei Regierungsparteien zum Enteignungsbegehren bekennen“, sagt Manja Schreiner für die Fachgemeinschaft Bau: „Vor so einem Hintergrund leuchtet es ein, dass Projekte zumindest zurückgestellt, wenn nicht ganz abgesagt werden. Diese Rückmeldung bekommen wir immer wieder von unseren bauausführenden Firmen gespiegelt.“ Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen bestätigt eine „rückläufige Zahl an Bauanträgen insgesamt, entsprechend weniger Baugenehmigungen“. Komplizierte Genehmigungsverfahren Je mehr Anforderungen der Gesetzgeber etwa im Rahmen der Landesbauordnung definiert, desto länger dauern Planungsverfahren. Die Praktiker beklagen zum Beispiel die Erhöhung der Quote von barrierefreiem Wohnraum von 50 auf 66 Prozent, die Begrünung von Fassaden und Dächern, die Solarpflicht. „All diese Anforderungen erfordern Architekten, die sich mit diesem Bereich – für den es teilweise noch nicht einmal DIN-Normen gibt – auskennen, genauso wie es auf Seiten der Verwaltung versierte Mitarbeiter dafür geben muss“, schreibt die Fachgemeinschaft Bau in ihrer Stellungnahme. Damit sich das zukünftig ändere, sollten sämtliche mit dem Bau zusammenhängenden Gesetze entschlackt werden, Genehmigungsverfahren vereinfacht und Genehmigungsfiktionen eingeführt werden. Das findet auch die Baukammer Berlin und verweist auf „überfrachtete Antragsverfahren“ und zuviele Normen. Die unzureichende moderne IT Ausstattung in den Ämtern habe zu bauordnungsrechtlichen Fristverlängerungen zugunsten der Behörden geführt, meint der Berlin-Brandenburger Landesverband der privaten Immobilienwirtschaft (BFW): „Die Fristen für interne Stellungnahmen und auch die Genehmigungsfiktion bei kleineren Vorhaben waren verdoppelt worden und wir vermuten, dass man davon einen „Nachklapp“ im ersten Halbjahr sieht.“ Berlins Stadtentwicklungssenator Sebastian Scheel (Linke) sieht weitere Hemmnisse. Er sagt; „Die Schaffung neuen Bau- und Planungsrechts ist aufgrund des bundesrechtlichen Rahmens weiterhin komplex. Besonders anspruchsvoll sind hierbei die Auflagen des Natur- und Artenschutzes. Mit der Aktualisierung des Waldausgleichs und der Schaffung eines gesamtstädtischen Ausgleichskontos können wir Bauherren helfen, die notwendigen Ausgleiche zu schaffen.“ Behinderungen des Bauens im Bestand Berlins Baukammerpräsident Ruhnau kritisiert veraltete Planungs- und Genehmigungsgrundlagen: „Geschossflächenzahlen aus Bebauungsplänen der 1970er Jahre behindern die sinnvolle Verdichtung und den Ausbau vorhandener Bausubstanz (Einfamilienhäuser, Dachgeschosse u.a.)“. Hinzu komme, dass serielles, modulares Bauen immer noch die Ausnahme sei. Antragsverfahren könnten gerade hierdurch gestrafft werden, das Bauen könnte schneller und preiswerter erfolgen, sagt er. IW-Experte Voigtländer bestätigt, dass auch hier die Digitalisierung hilfreich sein könnte, „da über eine Vernetzung der Bauämter beispielsweise auch Bauämter in anderen Regionen Vorprüfungen für Berlin übernehmen könnten“. Susanne Klabe sieht für den BFW eine in Teilen verunsicherte Verwaltung, die infolge von Neu- oder Nachbesetzungen noch nicht richtig eingearbeitet sei: „Ist man unsicher, ob eine Entscheidung richtig oder falsch ist, stellt man Nachfragen, verlangt Gutachten oder versagt Genehmigungen im Zweifel.“ Fehlende Prioritätensetzung Zu einem guten Investitionsklima gehöre es auch, dass alle in den Genehmigungsstellen mitziehen und etwas schaffen wollen, betont BFW-Regionalgeschäftsführerin Klabe. Ein fehlendes Interesse am Wohnungsbau wird Berlins Ämtern und Planungsabteilungen zwar nicht unterstellt, doch „es braucht große Baufelder, um die Zahl der Fertigstellungen zu erhöhen“, meint Michael Voigtländer: „Hier bedarf es prioritär der Baulandausweisung. Stichworte sind hier Tempelhof, Elisabethaue oder Buch, die große Potenziale bieten. Solche größeren Entwicklungen bieten auch die Chance, über Konzeptvergaben auch erschwingliche Wohnungen bauen zu lassen.“ Spekulation spielt untergeordnete Rolle Selbst der Senat geht davon aus, dass Spekulation eher eine Ausnahme ist. Eine Sonderauswertung der Statistik der Baufertigstellungen und Baugenehmigungen im Auftrag der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen im Jahr 2019 ergab, dass etwa 90 Prozent der genehmigten Wohnungen in Mehrfamilienhäusern tatsächlich gebaut werden. Allerdings erfordere die komplette Fertigstellung eines Genehmigungsjahrgangs eine Zeitspanne von sechs bis acht Jahren, sagt Sprecherin Dietl: „Die Ursachen für die Verzögerungen sind vielfältig: Bei den meist größeren Projekten privater Projektentwickler spielen Unternehmens- und Marktgründe (z.B. Insolvenz oder Neuorientierung des Eigentümers, verlängerte Vermarktungszeiten) die entscheidende Rolle.“ Bei den untersuchten Projekten der landeseigenen Wohnungsunternehmen handelt es sich häufig um kleinere Verzögerungen. Spekulative Verzögerungen konnten bei den 15 untersuchten Vorhaben nicht nachgewiesen werden. Lange Planungsprozesse sind ein Problem Bereits eine frühere empirica-Studie hat gezeigt, dass vermehrte Spekulation nicht nachweisbar ist. Tatsächlich ist Wohnungsbau nach wie vor attraktiv, und die meisten Investoren möchten möglichst schnell Erträge erzielen. „Dennoch kommt es teilweise zu Grundstücksverkäufen, häufig weil etwa Kapazitäten für den Bau fehlen“, sagt IW-Forscher Voigtländer. Und: „Lange Genehmigungsverfahren kosten Zeit. In der Zeit steigen die Preise für die Baustoffe weiter“, sagt Susane Klabe Im derzeitigen Markt könne das erhebliche Auswirkungen auf die Projektkalkulation haben. Und damit am Ende auch auf künftige Mieten. „Kein Unternehmer kann es sich leisten, bis zu einem Jahr auf den Baubeginn zu warten“, sagt Manja Schreiner für die Fachgemeinschaft Bau: „Er muss seine Mitarbeiter jeden Tag beschäftigen. Folge ist oft, dass der Bauherr sein Vergabeverfahren komplett neu starten muss, weil ihm die Firmen zwischenzeitlich abspringen. Abgesehen von den zeitlichen Verzögerungen, zwingt es den Bauherrn oft dazu, seine Baufinanzierung mit den Banken noch einmal nachzujustieren, verbunden mit weiteren Verzögerungen. Wohnungsneubau mit – aus welchen Gründen auch immer – angezogener Handbremse, hat nicht nur Folgen für den Immobilien- und Mietmarkt. Nach einer am Freitag veröffentlichten Empira-Studie sind die Klimaziele nur durch massiven Wohnungsneubau zu erreichen. Der Neubau spare 41 Prozent Energie gegenüber unsaniertem Bestand, heißt es in der Studie „Wohnungsneubau für einen nachhaltigen und energieeffizienten Gebäudebestand“. Vor allem der deutsche Wohngebäudebestand ist deutlich älter als im EU-Schnitt und nur zu 13,8 Prozent vollsaniert oder neu gebaut.

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