Grundregeln auf dem Immobilienmarkt: Darauf sollte man beim Wohnungskauf achten

Es gibt viele gute Gründe für den Kauf einer Eigentumswohnung. Aber wer kennt die „Spielregeln“ beim Wohnungseigentum und weiß, worauf bei Suche und Auswahl unbedingt geachtet werden sollte – auch in Bezug auf Sanierungen und eine Heizungsumstellung? Für Laien oder zur Auffrischung habe ich hier ein paar Grundregeln zusammengestellt.

Mit der Unterschrift unter den Kaufvertrag werden nicht nur die eigenen vier Wände, im Wohnungseigentumsgesetz als Sondereigentum bezeichnet, erworben. Es geht immer auch um Anteile am Gemeinschaftseigentum – konkret an Grundstück, Außenhülle, Treppenhaus, tragenden Wänden, Zentralheizung, Hauselektrik sowie eventuell Sondernutzungsrechte an Kellerräumen, Stellplätzen oder Gartenflächen. Das Gemeinschaftseigentum umfasst somit einen voluminösen Anteil der Wohnanlage und muss von allen Eigentümern gemeinschaftlich verwaltet und instandgehalten werden.

Wohnungseigentum passt nicht zu jedem

Käufer sollten sich deshalb zunächst überlegen, ob diese Form des Eigentums für sie überhaupt in Frage kommt. Wenn Sie Entscheidungen lieber eigenständig treffen und sich nicht gerne auf Gruppenprozesse einlassen wollen, dann ist Wohnungseigentum wohl eher die falsche Wahl. Wenn aber die Vorstellung von langen Diskussionen in Eigentümerversammlungen nicht abschreckt, dann kann die Suche nach der geeigneten Bleibe beginnen.

Wichtig zu wissen ist, dass die Eigentümerversammlung immer beschlussfähig ist – egal wie viele Eigentümer daran teilnehmen – und dass bis auf wenige Ausnahmen Mehrheitsentscheidungen getroffen werden, denen sich dann auch die Nein-Sager unterordnen müssen. Bei der Kaufentscheidung richten sich die Blicke also nicht allein auf die Wohnung, sondern auf das ganze Haus, die ganze Anlage samt Miteigentümern.

Zunächst ist natürlich auf die Lage zu achten. Je günstiger und attraktiver, umso höher ist der Wiederverkaufswert. Meistens hängt es dann auch von Lage und Preis ab, ob eine Neubauwohnung oder eine „gebrauchte“ Bestandswohnung erworben werden kann.

Neue Eigentumswohnungen werden in der Regel von Bauträgern verkauft, ältere von Privatpersonen oder Gesellschaften. Der Kauf muss immer notariell beurkundet werden. Der Vertrag nebst Anlagen besteht meistens aus vielen Teilen – die können schon mal einen Aktenordner füllen. Eine Spezialität im Wohnungseigentum sind die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung. Die Teilungserklärung bestimmt Inhalt und Umfang des Gemeinschafts- und des Sondereigentums aller Besitzer sowie die Sondernutzungsrechte für Kellerräume, Gärten oder Stellplätze.

Im Aufteilungsplan sind die einzelnen Wohnungen und Räume aufgezeichnet. In der Gemeinschaftsordnung, die oft Teil der Teilungserklärung ist, sind die Rechte und Pflichten der Eigentümer und gegenüber der Verwaltung festgelegt, soweit sie von den Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes abweichen. Darin finden sich Stimmrechts- und Kostenverteilungsregeln.

Eine Neubauwohnung kann im Planungszustand, während des Baus oder bereits bezugsfertig erworben werden. Je nach Bauzustand sind unterschiedliche Absprachen zu treffen: Sind alle Sonderwünsche und Eigenleistungen in den Vertrag aufgenommen? Stimmen sie mit der Bau- und Leistungsbeschreibung überein? Sind Ratenzahlungen nach Baufortschritt festgelegt? Wie sieht es aus mit dem Fertigstellungstermin? Mit Verjährungsfristen? Mit der Abnahme von Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?

Über die Vertragsinhalte sollte mit dem Bauträger verhandelt werden, über Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung ist das nicht möglich. Einmal festgelegt und notariell beurkundet, sind diese für alle Wohnungseigentümer verbindlich.

Gründlichkeit lohnt sich

Lesen und überprüfen Sie die Baubeschreibung! Diese muss mindestens die gesetzlich vorgeschriebenen Inhalte nach Artikel 249 § 2 EGBGB (online leicht zu finden) enthalten, also Festlegungen zur Ausführung und Qualität der verwendeten Bau- und Ausstattungsmaterialien sowohl der Wohnung als auch des Gemeinschaftseigentums. Lassen Sie diese im Hinblick auf unvorhersehbare Mehrkosten prüfen – und inwieweit die Anforderung zum Einsatz von 65 Prozent erneuerbaren Energien bei der Heizung schon berücksichtigt wird.

Die Abnahme der Wohnung vor oder bei der Schlüsselübergabe ist ein wichtiger rechtlicher Schritt. Lassen Sie sich dabei von einem Experten begleiten. Die Art und Weise der Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist gesetzlich nicht klar geregelt. Klar ist, die Abnahme muss oder kann von den einzelnen Eigentümern vorgenommen werden. Umstritten bleiben aber Klauseln im Bauträgervertrag, die einen bestimmten Sachverständigen einfach so für die Abnahme des Gemeinschaftseigentums einsetzen. Solche Klauseln können unwirksam sein. Lassen Sie sich auch zu diesem Thema rechtlich beraten.

Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), die noch im Wachsen ist, ist es schwierig, sich einen Eindruck von der Gemeinschaft und den einzelnen Kaufenden zu machen und zu erfahren, ob sie zusammenpassen. Der Bauträger kann – noch für lange Zeit – Mehrheitseigentümer bleiben und mit seiner Stimme die Entscheidungen der Gemeinschaft dominieren. Das Risiko, in eine „schwierige WEG“ zu geraten, werden Kaufende dann eingehen müssen. Gibt es bereits eine erste Verwaltung, eingesetzt vom Bauträger, dann sollte auch der Verwaltervertrag geprüft werden.

Die Wohneigentümergemeinschaft sollte geprüft werden

Die WEG entsteht mit Anlegen der Wohnungsgrundbücher – mit dem Bauträger als erstem Mitglied. Dieser kann dann bereits Entscheidungen für die WEG treffen, an die Sie später gebunden sind. Vorgelegt werden sollte ein Wirtschaftsplan, aus dem das kalkulierte Hausgeld hervorgeht – also der Betrag, den die Eigentümer monatlich für die Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums und der Rücklagen zahlen werden. Das Hausgeld ist immer höher als die Nebenkosten einer vergleichbaren Mietwohnung.

Es macht Spaß, Wohnungen zu besichtigen und gedanklich einzurichten. Das reicht aber leider nicht. Auch beim Kauf einer älteren Eigentumswohnung gilt das Gebot: Vertrag nebst Anlagen und andere Unterlagen sind zu prüfen, ebenso die finanzielle Situation der WEG, mögliche Schäden und der Sanierungsbedarf im Gemeinschaftseigentum.

Ältere WEG haben eine eigene Geschichte. Diese ist abzulesen am Zustand des Gebäudes, ergänzend zu den Protokollen der Eigentümerversammlung sowie der Sammlung der Beschlüsse. In den Protokollen erfährt man, welche Themen und Probleme es in der WEG in den vergangenen Jahren gab. Ebenso wichtig ist es, die Höhe der Erhaltungsrücklage zu kennen.

Ist dieser Sparstrumpf der WEG für kurz- oder mittelfristige Sanierungsmaßnahmen gut gefüllt oder steht zu befürchten, dass bald Sonderzahlungen für einen Heizungsaustausch zu erbringen sind? Bei vielen älteren Wohngebäuden ist oft mit einem hohen Sanierungsaufwand zu rechnen, besonders angesichts der sich verschärfenden Energievorgaben auf Bundes- und EU-Ebene.

Machen Sie sich ein Bild von den Miteigentümern. Werden die Wohnungen überwiegend selbst genutzt oder vermietet? Wohnen alte Menschen im Haus oder junge Familien? Gibt es einen engagierten Verwaltungsbeirat? Dann steht einer kompetenten Suche nach einer neuen Wohnung nicht mehr viel im Weg. Viel Erfolg!