Immobilienkauf direkt vom Bauträger: Wie Risiken minimiert werden

„Die Bauträger haben aktuell mehrere Probleme gleichzeitig“, sagte Stephan Kippes, Marktforscher des Immobilienverbands Deutschlands IVD, kürzlich der Deutschen Presse-Agentur. Dazu zählen steigende Zinsen, unkalkulierbare Preissprünge und Knappheit bei Baumaterialien sowie Personalmangel bei Handwerkern und Baufirmen. Die Zeiten, in denen in den Städten zum Verkauf stehende Wohnungen und Häuser den Maklern quasi aus den Händen gerissen wurden, sind vorbei.

Warum aber verzichten Bauträger dann auf die Mitwirkung von Maklern beim Verkaufsprozess? Die Berliner Primus Immobilien AG, im Markt mit hochwertigen Immobilien unterwegs („zeitloses Design & höchste Qualität“), verkauft als Bauträger direkt. Liegt das an perspektivisch sinkenden Preisen für Wohnimmobilien bei steigenden Kosten für Baufinanzierungen? Spart man sich also den Makler oder die Maklerin, um den Preis für die errichteten Neubauwohnungen wenigstens ein wenig nach unten zu drücken? Primus-Vorstand Sebastian Fischer verneint. „Wir haben eine sehr anspruchsvolle Klientel, die möchte auf Augenhöhe betreut werden.“

Das aktuelle Marktgeschehen ist differenziert zu betrachten

Offenbar will man auch die Fäden in der Hand behalten – zumal die Mitarbeiter den Entwicklungsprozess der Projekte bereits kennen. „Der Know-how-Transfer direkt innerhalb der Firma ist für uns ein bisschen reibungsloser“, sagt Fischer. Zumal sein Unternehmen eher kleinere Projekte in 1-a-Lagen errichtet. Das heiße aber nicht, „dass es nicht ein externer Vertrieb hie und da vielleicht auch könnte“, sagt Fischer, der auch Primus-Geschäftsführer ist.

Das aktuelle Marktgeschehen ist differenziert zu betrachten. Wie so oft sind da die, die haben. Und die, die gerne hätten. Primus und andere Unternehmen in der oberen Preisklasse zielen auf Kunden, die selbst einziehen und eine dicke Kapitaldecke haben. Davon gibt es offenbar noch immer reichlich. „Wenn ich vermögend bin und möchte in einer Kudamm-Seitenstraße wohnen, dann zahle ich halt den Preis“, sagt Fischer. Verhandelt wird bei ihm – bis jetzt – noch nicht. „Wir haben nirgendwo die Preise gesenkt.“

„Wenn ich vermögend bin und möchte in einer Kudamm-Seitenstraße wohnen, dann zahle ich halt den Preis

Sebastian Fischer, Vorstand und Geschäftsführer der Primus Immobilien AG

So sehen Bauträger die Lage – worauf aber achten Käufer? Der Verein „Wohnen im Eigentum“ aus Bonn hat den Leitfaden „Wissen & Tipps zum Wohnungskauf vom Bauträger (Neubauten)“ zusammengestellt. Der Leitfaden empfiehlt: Wer als Laie unter Profis unterwegs ist und – möglicherweise mit der Aufnahme von viel (und teurem) Fremdkapital – eine Lebensentscheidung trifft, sollte den Bauträgervertrag, die Teilungserklärung, die Bau- und Leistungsbeschreibung sowie – wenn bereits vorhanden – den Verwaltervertrag im Hinblick auf Fallstricke prüfen lassen.

In dem Leitfaden wird detailliert geschildert, worauf es bei der Vertragsprüfung ankommt. Sind die gesetzlichen Verjährungsfristen möglicherweise vertraglich verkürzt worden? Was muss wann bezahlt werden? Welche Leistungen wurden vereinbart (und welche nicht)? Wurde ein Zeitpunkt zur Fertigstellung festgelegt? Wie wird der Bau abgenommen?

Wie können Investitionen abgesichert werden?

Zudem ist der Bonner Verein der Frage nachgegangen, wie die Investition abgesichert werden kann und was potentielle Erwerber über die Wohnungseigentümergemeinschaft und ihre Organe wissen sollten: Mit dem Kauf einer Wohnung werden viele Rechte erworben, aber auch viele Pflichten. Zum Beispiel, dass auch das Gemeinschaftseigentum – wie etwa Fenster, Briefkasten- und Sprechanlagen oder Wohnungseingangstüren – dauerhaft erhalten beziehungsweise im Verschleißfall auf Kosten aller instand zu halten und irgendwann einmal zu ersetzen ist.

Wie in jeder Branche gibt es auch unter Bauträgern „schwarze Schafe“. Deshalb ist dieser Rat wohl der wichtigste: „Holen Sie vor dem Vertragsabschluss eine Bonitätsauskunft über den Bauträger ein – als Risikoschutz vor Unternehmensinsolvenzen!“.