Berliner Büromarkt im Abschwung: Leerstand bald bei fünf Prozent

Die aktuellen Krisen hinterlassen tiefe Spuren auf dem Berliner Büro- und Gewerbeimmobilienmarkt. Mit einer Vermietungsleistung von 266.000 Quadratmetern verlief die erste Jahreshälfte sehr zurückhaltend. Der Büroflächenumsatz liegt damit rund ein Drittel unter dem zehnjährigen Halbjahreswert von 354.000 Quadratmetern. Das ist eines der zentralen Ergebnisse des „5. Berliner Gewerbe-Pulsschlages“, den die GSG Berlin gemeinsam mit Savills und Bulwiengesa erarbeitet hat.

Der Gewerbe-Pulsschlag liefert aktuelle Aussagen über den Markt und die Einflüsse auf Nachfrage, Neubau und Miethöhe innerhalb der zwölf Berliner Bezirke.

Die GSG Berlin ist mit fast einer Million Quadratmetern Fläche der bedeutendste private Büro- und Gewerbeflächenvermieter Berlins. Savills ist ein international tätiges Beratungsunternehmen im Gewerbeimmobiliensektor; Bulwiengesa ist eines der größten unabhängigen Beratungs- und Analyse- und Bewertungsunternehmen für die Immobilienbranche mit Sitz in Berlin.

© Tsp/Infografik | Quelle: Riwis (bulwiengesa)

„Wir sehen eine ziemliche Flaute derzeit“, sagte Sven Carstensen, Vorstand von bulwiengesa, am Mittwoch. „Wir hatten eine starke Vermietungsleistung vor Corona – der Vermietungsmarkt war sehr aktiv, mit nur 1,3 Prozent Leerstand“. Nun liege der Leerstand in Berlin bei 4,6 Prozent und bewege sich in Richtung fünf Prozent.

Diese Zahl sei für einen funktionierenden Büromarkt noch sehr gesund, da sich Mieter und Vermieter beim Aushandeln von Verträgen mit Blick auf Angebot und Nachfragen noch in der Balance bewegen. „Aber die Mieten steigen, weil die Flächen kleiner sind“, sagte Carstensen. Viele Unternehmen trennen sich von Büros, die infolge der Vorlieben vieler Mitarbeiter für das Homeoffice entbehrlich geworden sind.

Die Durchschnittsmiete liegt bei 30 Euro pro Quadratmeter

Die Durchschnittsmiete für Büros verortete Carstensen in Berlin bei 30 Euro pro Quadratmeter: „Eine Masse Holz.“ Gleichwohl sei der Mittelstand wieder stärker unterwegs in Stadt. „Wir sehen auch wieder Incentives.“

© Tsp/Infografik | Quelle: Riwis (bulwiengesa)

Die Leerstandsrate der GSG Berlin verzeichnete ebenfalls einen leichten Anstieg. Rund 40 Prozent des derzeitigen Leerstands werden einem umfangreichen Refurbishment unterzogen, versicherte das Unternehmen. Nach eigenen Angaben liegen die Mieten weit unterhalb der Marktmieten in den Berliner Bezirken. Die Spitzenmiete beträgt bei Neuvermietungen 27,10 Euro pro Quadratmeter in Friedrichshain-Kreuzberg,

Die Faktoren Lage, Ausstattung und ESG-Kriterien werden eine neue Dimension bei der Entscheidung für die Anmietung von Büroflächen erreichen.

Holger Michaelis, Head of Business Development Berlin bei Savills

Bis Ende 2022 waren rund 858.000 Menschen in Berliner Büros beschäftigt, ergab die Studie der drei Unternehmen. Dies sei ein deutliches Plus im Vergleich zum Vorjahr mit rund 835.000 Bürobeschäftigten zum selben Zeitpunkt.

Der Berliner Büromarkt bleibe stabil, sagte Holger Michaelis, Head of Business Development Berlin bei Savills. „Allerdings werden die Faktoren Lage, Ausstattung und ESG-Kriterien eine neue Dimension bei der Entscheidung für die Anmietung von Büroflächen erreichen.“ Viele Unternehmen sind aktuell mit der Ertüchtigung ihres Gebäudebestands beschäftigt, sofern finanzielle Mittel dafür bereitstehen. So auch die GSG Berlin, die sukzessive in den Bestand investiert, um ihn klima- und umwelttechnisch zu modernisieren.

Bestandsimmobilien werden wichtiger

Man sei zuversichtlich, alle Gebäude im Portfolio zu halten, sagte Thomas Ostermann, Geschäftsführer bei der GSG Berlin. Zehn Millionen Euro seien in den vergangenen zwei Jahren in den Bestand investiert worden. Nach Angaben von Oliver Schlink, ebenfalls Geschäftsführer bei der GSG Berlin, ist der Tech-Bereich, ist der Tech-Bereich für sein Unternehmen wichtiger geworden, der Produktionsbereich sei „ein Stück verlorengegangen“.

Nach Beobachtungen von bulwiengesa ist das Neubaugeschehen in Berlin noch „einigermaßen dynamisch, auch getrieben durch die öffentliche Hand“. Doch der Developmentbereich leide darunter, dass die Banken mit Kreditvergaben vorsichtiger geworden sind. „Es gibt oft Alternativen auf der Kapitalanlageseite“, sagte Carstensen. Deshalb eröffne sich ein neues Feld für Bestandsimmobilien. „Aber es hängt davon ab, wie die Bestandshalter finanziell aufgestellt sind.“