Um Neubau bezahlen zu können: Berliner Vermieterverband fordert deutliche Mieterhöhungen – Senator Gaebler widerspricht

Die Vermieterverband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) fordert deutlich höhere Mieten, um Neubau und energetische Sanierung voranzutreiben – und will dafür das mit dem Senat ausgehandelte Bündnis für Wohnungsbau und bezahlbares Wohnen neu verhandeln. Maren Kern, Vorständin des BBU, sagte am Dienstagmorgen: „Die Mietentwicklung in Berlin ist nicht investitionsdeckend. Und auch in Brandenburg steigen die Mieten zu wenig.“

Sie präsentierte Zahlen, die sich erheblich von den Mieterhöhungsmeldungen von Portalen wie Immoscout unterscheiden: Demnach steigen die Bestandsmieten in Berlin lediglich um 1,4 Prozent, bei Neuvermietungen nur um 0,9 Prozent. Die Mieten im Neubau seien sogar gesunken, um 0,3 Prozent, was allerdings ein statistischer Effekt sei, der sich auf die Veränderung der Angebotsstruktur im Vergleich zum Vorjahr zurückführen ließe, erklärte Kern.

Betrachtet wurde der Zeitraum vom 30. Juni 2022 bis 30. Juni 2023. Kern wies darauf hin, dass die Mietentwicklung damit weit hinter der allgemeinen Inflation von 6,2 Prozent und der Baupreisinflation von 8,4 Prozent zurückbleibe.

Was ihre Zielvorstellungen für eine Nachverhandlung des Wohnungsbündnisses seien, wollte Kern noch nicht sagen: „Ich werde mich da heute nicht zu konkreten Zahlen und Forderungen versteigen, weil wir das gemeinsam mit den anderen Teilnehmern im Bündnis erst einmal besprechen müssen“, so Kern. „Aber Sie sehen: Bei den niedrigen Mietentwicklungen, die wir haben, muss sich da ein Stück weit etwas tun.“

Das Wohnungsbündnis von Senat und Berliner Immobilienwirtschaft hatte sich seinerzeit unter anderem darauf verständigt, dass die großen privaten Wohnungsunternehmen die Mieten innerhalb von drei Jahren nur noch maximal um elf Prozent statt der gesetzlich erlaubten 15 Prozent anheben, sofern die ortsübliche Vergleichsmiete noch nicht erreicht wurde. Dies könnten die Unternehmen nun infrage stellen.

Die Bündnisvereinbarungen gelten und damit auch die freiwillige Absenkung der Kappungsgrenze auf elf Prozent.

Stadtentwicklungssenator Christian Gaebler (SPD)

Stadtentwicklungssenator Christian Gaebler (SPD) warnte die Immobilienwirtschaft vor einem solchen Schritt. „Die Bündnisvereinbarungen gelten und damit auch die freiwillige Absenkung der Kappungsgrenze auf elf Prozent“, sagte er dem Tagesspiegel.

Dem Vernehmen nach arbeite die Bundesregierung nun endlich an der angekündigten Senkung der Kappungsgrenze auf elf Prozent, die die Unternehmen rechtlich an diesen Wert binden würde. „Wir sollten das abwarten“, forderte Gaebler die Unternehmen auf.

Stagnation oder Mietsteigerungen?

Die Bestandsmiete bei Berliner BBU-Unternehmen beträgt aktuell im Durchschnitt 6,59 Euro pro Quadratmeter. Neuverträge in Bestandsbauten werden zu durchschnittlich 8,03 Euro pro Quadratmeter abgeschlossen, Verträge im Neubau zu 10,95 Euro pro Quadratmeter.

Wie passt die vom BBU vermeldete Stagnation zu den Berichten etwa von Immoscout, dass die Mieten für Bestandsgebäude in der Hauptstadt in den vergangenen fünf Jahren um ganze 34 Prozent angestiegen seien? Kern sagt: „Unsere Zahlen geben die realen Mieten wieder.“ Auf den Immobilienportalen wie Immoscout würden nur vergleichsweise wenige Wohnungen der BBU-Mitgliedsunternehmen annonciert. „Unsere Mieten, also die günstigen Mieten, sind auf diesen Portalen unterrepräsentiert“, so Kern. In Berlin vertritt der BBU die Eigentümer-Unternehmen von rund 44 Prozent des Mietwohnungsbestands.

Unsere Zahlen geben die realen Mieten wieder.

Maren Kern, Vorständin des Verbands Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU)

Interessant dürfte werden, wie sich die vom BBU vermeldete Stagnation der Berliner Mietpreise auf den qualifizierten Mietspiegel auswirken wird, der aktuell im Auftrag der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen erarbeitet wird und im Mai fertig werden dürfte. Nach Ansicht von Experten ist davon auszugehen, dass sich diese Ergebnisse auch dämpfend auf den Mietspiegel auswirken.

In Brandenburg steigen die Mieten etwas stärker

In Brandenburg steigen die Mieten stärker als in Berlin: Der BBU erfasst einen Anstieg der Neubaumieten um 1,5 Prozent, der Neuvertragsmieten um 1,8 Prozent und der Bestandsverträge um 2 Prozent. Kern wies darauf hin, dass die Ausgangsmieten in Brandenburg weiterhin deutlich niedriger lägen als in Berlin: Bestandsmieter zahlen demnach durchschnittlich 5,64 Euro pro Quadratmeter; für Neuverträge in Bestandsgebäuden werden 6,39 Euro pro Quadratmeter veranschlagt. Die Neubaumieten liegen im Durchschnitt allerdings über Berlin, wie die BBU-Zahlen zeigen: Während in Brandenburg 11,16 Euro pro Quadratmeter gezahlt werden, sind es in Berlin nur 10,95 Euro.

Aus Sicht von Kern ist die Mietentwicklung zu schwach: „Das wird sich in den nächsten Jahren mit aller Deutlichkeit negativ auf den Wohnungsmärkten unserer Region bemerkbar machen wird – sei es in zu geringen Neubauzahlen oder zu geringer energetischer Sanierung.“ Sie fordert unter anderem eine deutliche Ausweitung und Verstetigung der Bundesförderung für Neubau und Modernisierung, Entbürokratisierung und eine Senkung der Grunderwerbssteuer.