Wohnmarktreport 2023: Mieten in Berlin steigen um fast zehn Prozent – Lichtenberg mit größtem Zuwachs

Die durchschnittlichen Wohnungsmieten in Berlin haben sich 2022 im Vergleich zum Vorjahr um 9,5 Prozent auf 11,50 Euro pro Quadratmeter erhöht. Hauptursache dafür ist die größere Lücke zwischen Angebot und Nachfrage: Während die Stadt unvermindert Menschen aus aller Welt anzieht, die Wohnraum suchen, sinkt gleichzeitig die Zahl der angebotenen Wohnungen, heißt es im „Wohnmarktreport Berlin 2023“, den die Immobilienbank Berlin Hyp und der globale Immobiliendienstleister CBRE am Mittwoch vorgestellt haben. „Für die vielen Wohnungssuchenden in Berlin verschärft sich die Situation weiter“, kommentierte Sascha Klaus, Vorstandsvorsitzender der Berlin Hyp AG, den Report.

Dabei gibt es deutliche Unterschiede je nach Wohnungstyp. Während die Kosten im oberen Preissegment um 13,9 Prozent auf 23,91 Euro stiegen, sanken die Mieten günstiger Wohnungen im Schnitt um 0,2 Prozent auf 5,96 Euro pro Quadratmeter.

Die Angebotspreise für Eigentumswohnungen setzten dagegen „ihren Aufwärtstrend unvermindert fort“, heißt es Report. Mit einem Plus von 8,3 Prozent gegenüber 2021 stiegen sie auf einem ähnlich hohen Niveau wie im Vorjahr (8,2 Prozent). Ein weiteres Ergebnis der Studie: Neubauprojekte gibt es vor allem in den Außenbezirken und mit Schwerpunkt auf großvolumigem Mietwohnungsbau. Von den im Report erfassten 253 Bauvorhaben befinden sich nur knapp ein Fünftel innerhalb des S-Bahn-Rings.

Besonders eine dringend notwendige Verwaltungsreform sowie die Beendigung der schädlichen Diskussion bezüglich der Prüfung einer Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen werden entscheidende Aspekte für die weitere Entwicklung sein.

Sascha Klaus, Vorstandsvorsitzender der Berlin Hyp

Höhere Zinsen und Baukosten haben den „so dringend benötigten Neubau in der Hauptstadt fast zum Erliegen gebracht“, konstatiert der Report. Der Mangel an Baugrundstücken, die behördlichen Bearbeitungszeiten und der Fachkräftemangel erschwerten die Lage zusätzlich. „Nachhaltig lösen können wir diese Probleme nur mit einer gemeinsamen Anstrengung aller beteiligten Akteure und einer Neuausrichtung der Berliner Wohnungspolitik“, sagte Sascha Klaus. „Besonders eine dringend notwendige Verwaltungsreform sowie die Beendigung der schädlichen Diskussion bezüglich der Prüfung einer Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen werden entscheidende Aspekte für die weitere Entwicklung der Situation am Wohnungsmarkt sein.“

Lichtenberg ist teuer geworden

In allen Bezirken sind die Mieten gestiegen, am kräftigsten jedoch in Lichtenberg – um 23,6 Prozent auf knapp 10,50 Euro pro Quadratmeter und Monat. Zuwächse im zweistelligen Bereich wurden auch in Charlottenburg-Wilmersdorf (plus 14,6 Prozent auf 14,92 Euro), Marzahn-Hellersdorf (plus 12,1 Prozent auf 9,27 Euro), Steglitz-Zehlendorf (plus 11,0 Prozent auf 12,22 Euro) sowie in Tempelhof-Schöneberg (plus 10,6 Prozent auf 11,38 Euro) registriert.

Am teuersten ist das Wohnen nach wie vor in Mitte, wo die durchschnittliche Miete bei 15,19 Euro pro Quadratmeter und Monat (plus 9,2 Prozent) liegt. Es folgen Charlottenburg-Wilmersdorf und Friedrichshain-Kreuzberg – hier liegt die Durchschnittsmiete bei 14,50 Euro (plus 8,8 Prozent).

Weniger Wohnungen im Bau

Der Neubau in Berlin findet vor allem in den Außenbezirken statt. „Nur 17,2 Prozent (2021: 19 Prozent) der rund 39.430 Wohnungen (2021: 44.850 Einheiten) in konkreter Planung, in Entwicklung oder Bau, entstehen innerhalb des S-Bahn-Rings“, schreibt die Berlin Hyp. Im Vergleich zu 2021 befanden sich 2022 knapp 14 Prozent weniger Wohnungen in der Pipeline. Die landeseigenen Gesellschaften bauen ebenfalls weniger: „Während im Vorjahr noch 101 Projekte erfasst werden konnten, sind es in diesem Jahr nur noch 83“, heißt es im Report.

Im Umland steigen vor allem die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser weiter deutlich. Die höchsten Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser – 4900 Euro pro Quadratmeter oder mehr – werden vor allem südwestlich von Berlin aufgerufen. Der stärkste Anstieg der Angebotskaufpreise von 2021 auf 2022 wurde mit 27,9 Prozent in Werneuchen verzeichnet. Auch in Hoppegarten und Großbeeren stiegen die Preise um 23,0 beziehungsweise 22,3 Prozent auf durchschnittlich 4763 Euro beziehungsweise 4697 Euro an. „Ein Ende der starken Preisdynamik im Berliner Umland ist nicht absehbar“, heißt es im Report.

Im Vergleich der sieben teuersten Städte belegt Berlin trotz des rapiden Anstiegs den untersten Rang „und hat damit weiter viel Luft nach oben“, wie es im Report heißt. Die teuersten Städte sind München mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 19,40 Euro, Frankfurt am Main (14,71 Euro) und Stuttgart (14,24 Euro), gefolgt von Hamburg (12,85 Euro), Köln (12,84 Euro) und Düsseldorf (11,80 Euro).

Im oberen Marktsegment belegt Berlin hingegen mit durchschnittlich 23,91 Euro bereits Rang zwei nach München (26,74 Euro) und vor Frankfurt am Main (22,36 Euro).