„Es wird immer schlimmer mit Mieterhöhungen in Berlin“ : Wirtschaftsrechtler schlägt Marktausschluss von Aktiengesellschaften vor

Herr Klinski, Sie schlagen vor, einige besonders renditehungrige Firmen vom Wohnungsmarkt auszuschließen, sind aber kein Experte für Immobilienrecht – wie kommen Sie zu Ihrer Expertise?
Ich beschäftige mich seit vielen Jahren mit den Spielräumen, die sich aus dem Grundgesetz und dem EU-Recht für die Gesetzgebung ergeben. Und ich beobachte wie wir alle, dass es immer schlimmer wird mit den Mieterhöhungen in Berlin. Daher wollte ich schauen, welche Instrumente einsetzbar sind zur Regulierung des Marktes, über das bisher Bekannte hinaus.

Ein Auslöser dafür war ein Tagesspiegel-Interview mit dem früheren Wirtschaftssenator Harald Wolf über die Finanzialisierung des Wohnungsmarktes. Er erläuterte, dass der Wohnungsmarkt immer stärker von den Finanzinstrumenten des Kapitalmarkts getrieben wird und dies zu den wesentlichen Ursachen der enorm steigenden Mieten gehört.

Und Sie meinen, dass der Senat Aktiengesellschaften vom Berliner Wohnungsmarkt ausschließen darf ?
Die wichtigste Erkenntnis ist, dass das Land Berlin eine Gesetzgebungskompetenz hat zur Gestaltung des Wohnungsmarktes. Das ist anders als beim Mietendeckel, für den das Bundesverfassungsgericht feststellte, dass die Länder eben diese Kompetenz nicht haben, weil der Bund bereits das Mietrecht abschließend reguliert. Dagegen hat der Bund von seiner Gesetzgebungskompetenz für den Wohnungsmarkt keinen Gebrauch gemacht und lässt den Dingen ihren freien Lauf. Hier kann das Land Berlin die Lücke füllen und eigene Regelungen schaffen, durch die auch bestimmte Unternehmen vom Markt ausgeschlossen werden.

Eine Beschränkung des Marktzugangs wäre also möglich, wo passiert das sonst?
Der Telekommunikationsmarkt ist dafür ein Beispiel, selbst der Taximarkt ist reguliert. Auch den Wohnungsmarkt kann man Regeln unterwerfen. Der Ansatz ist nur insofern ungewöhnlich, als es hier darum geht, bei den Geschäftsmodellen anzusetzen. Konkret geht es einerseits um Aktiengesellschaften, die durch ihren Renditedruck den Wohnungsmarkt besonders belasten.

Ausschließen könnte man andererseits auch Geschäftsmodelle, bei denen das Geschäftsgebaren nicht transparent ist, bei denen Firmen zum Beispiel verbandelt sind mit Briefkastenfirmen. Hier wäre mangelnde Zuverlässigkeit das Kriterium. Die Zuverlässigkeit wäre die Voraussetzung für die Teilnahme am Markt.

Gibt es so eine Hürde in anderen Rechtsbereichen?
Ja, zum Beispiel im Gewerberecht bei der Ausübung der Maklertätigkeit. Ausüben darf die nach der Gewerbeordnung nur, wer eine behördliche Erlaubnis dafür hat. Und die erteilt die Behörde nur, wenn die Zuverlässigkeit des Betreffenden gegeben ist. Bei Firmen würde ebenfalls die Aufnahme der Tätigkeit genehmigungsbedürftig.

Bevor Wohnungen gekauft und vermietet werden dürfen, müsste die Firma Kriterien erfüllen, zum Beispiel die Firmenstruktur transparent machen mit deren Beteiligungen sowie den wirtschaftlich Berechtigten. Erst wenn die zuständige Behörde weiß, wer hinter der Firma steckt – und dass beispielsweise kein Schwarzgeld gewaschen wird –, erteilt sie die Genehmigung zur Teilnahme am Markt.

Die FDP würde diese Einschränkung der Gewerbefreiheit geißeln …
Ja, vermutlich. Es wäre in der Tat ein schwerwiegender Eingriff in die Berufsfreiheit und außerdem in die Eigentumsfreiheit. Das Bundesverfassungsgericht hat aber in einer Vielzahl von Entscheidungen zum Ausdruck gebracht, dass weitreichende Grundrechtseingriffe zulässig sind zur Abwehr von Gefahren für das öffentliche Wohl.

Und in Berlin sind wir mit unserem Wohnungsmarkt in einer Lage, in der sich diese Gefahr bereits realisiert hat. Es finden ganz viele Menschen keine bezahlbare Wohnung mehr. Viel größer kann das öffentliche Interesse an einer beschränkenden Regulierung des Wohnungsmarkts gar nicht sein.

Ist das denn scharf formuliert vom Verfassungsgericht?
Ja, im Jahr 1967 schrieb das Gericht folgende interessante Sätze: „Die Tatsache, dass der Grund und Boden unvermehrbar und unentbehrlich ist, verbietet es, seine Nutzung dem unübersehbaren Spiel der freien Kräfte und dem Belieben des Einzelnen vollständig zu überlassen; eine gerechte Rechts- und Gesellschaftsordnung zwingt vielmehr dazu, die Interessen der Allgemeinheit beim Boden in weit stärkerem Maße zur Geltung zu bringen als bei anderen Vermögensgütern. Der Grund und Boden ist weder volkswirtschaftlich noch in seiner sozialen Bedeutung mit anderen Vermögenswerten ohne weiteres gleichzustellen; er kann im Rechtsverkehr nicht wie eine mobile Ware behandelt werden.“

Der Wert der Grundstücke ist nicht mehr das Entscheidende, sondern der Anlagewert des Unternehmens am Kapitalmarkt.

Stefan Klinski, Wirtschaftsrechtler

Waren das nicht die wilden 1960er Jahre mit ihren revolutionären Richtern?
Ich glaube nicht, dass 1967 schon die Kinder der Revolution in den höchsten Ämtern saßen. Aber dieser Satz des Gerichts ist von der Realität überholt worden, weil man dem Markt freies Spiel gegeben hat im Wohnungswesen. Jetzt ist der Zeitpunkt gekommen, das zu korrigieren.

Zu Beispiel durch mehr Wohnungsbau?
Man kann dadurch den Markt entlasten, jedenfalls wenn bezahlbar gebaut wird. Auch indem man auf Bundesebene andere Mietrechtsregelungen schreibt. Doch das Problem bleibt, dass wir im Wohnungsmarkt einen Renditedruck haben, der dadurch nicht beseitigt wird. Es ist wichtig, an den Ursachen anzusetzen. Die Marktzugangsbeschränkung dient nicht dazu, direkt die Mieten zu senken, sondern dazu, Druck aus dem Grundstücksmarkt zu nehmen. Durch sinkende Grundstückspreise würde dem Mieterhöhungsdruck entgegengewirkt. Zugleich würde dies auch den Neubau von bezahlbaren Wohnungen erleichtern.

Renditen wollen allerdings auch profitorientierte Hauseigentümer erzielen …
Stimmt, jede Vermietung ist renditeorientiert. Aber wir hatten früher langfristig orientierte Geschäftsmodelle. Der Kapitalmarkt zeichnet sich demgegenüber durch sein Interesse an kurzfristiger, stetiger und hoher Rendite aus. Der Wert der Grundstücke ist nicht mehr das Entscheidende, sondern der Anlagewert des Unternehmens am Kapitalmarkt.

Dadurch kommen spekulative Elemente hinein, die es beim klassischen Wohnungsunternehmen nicht gibt. Zum Beispiel, indem darauf spekuliert wird, eine Immobilie nach einer gewissen Zeit teurer verkaufen zu können und durch den Verkaufsgewinn den Wert des Unternehmens zu steigern. Das kann zum Beispiel zur Vernachlässigung der Immobilie führen, weil nur der Spekulationsgewinn am Markt zählt.

Ihr Instrument würde nur bei angespannten Wohnungsmärkten eingesetzt?
Ja, deshalb wäre eine Landesregulierung von Vorteil. Dadurch kann man unterscheiden zwischen der Lage an Märkten in Metropolen und ländlichen Regionen, wo es keiner Regelung bedarf. Man kann also nahe an der Problemlage operieren.

Sind Ihre Vorschläge in der Politik schon auf Interesse gestoßen?
Ich habe Gespräche mit einigen Politikern geführt, von SPD, Grünen und Linken. Das Interesse an dem Thema ist groß.

Das Gespräch führte Ralf Schönball.